Năm 1993, Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam chính thức được ban hành, đánh dấu sự công nhận quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu nhà ở. Đồng thời bộ luật này cho phép người chủ hợp pháp thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai như: mua, bán, cho tặng, thừa kế, thế chấp, cho thuê,… bước đầu hình thành thị trường bất động sản.
Sau năm 1998, các dự án nhà ở tại Việt Nam bắt đầu phát triển. Tuy nhiên số lượng dự án chưa nhiều nên nguồn cung về nhà ở từ các dự án được phê duyệt chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ so với nhu cầu bất động sản lúc bấy giờ.
Năm 2004, Luật đất đai một lần nữa được điều chỉnh và Luật kinh doanh bất động sản, nghề môi giới bất động sản ra đời góp phần điều phối thị trường nhà đất theo một hướng đi mới. Theo đó, cá nhân muốn hành nghề hợp pháp phải được đào tạo và cấp chứng chỉ.
Môi giới là “cò đất”?
Khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định nghề môi giới bất động sản là trung gian kết nối giữa bên mua và bên bán trong việc cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên đàm phán, ký hợp đồng mua bán, trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giúp các giao dịch mua bán diễn ra thành công.
Tại Việt Nam, ngành nghề môi giới bất động sản còn có một dạng khác đó là “cò đất”. Tuy nhiên, khái niệm “cò đất” đơn giản hơn rất nhiều so với người làm môi giới bất động sản chuyên nghiệp. Bởi họ chỉ làm trung gian tìm kiếm người mua, còn việc đàm phán, giao dịch do hai bên mua – bán tự quyết định. Những điều khoản về mặt giấy tờ, pháp lý và các vấn đề khác trong việc mua bán bất động sản thì “cò đất” không bằng những người môi giới bất động sản chuyên nghiệp.
Phí môi giới nhà đất là bao nhiêu?
Điều 64, 65 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định phí môi giới nhà đất là khoản thù lao người môi giới được nhận sau mỗi giao dịch thành công bao gồm: thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản.
Thông thường tỷ lệ phần trăm hoa hồng được nhận sau mỗi giao dịch thành công sẽ nằm trong khoảng:
– Nhà phố, biệt thự: 1-2% giá trị bất động sản tại các thành phố lớn
– Đất nền từ 2% – 10% tuỳ khu vực hoặc địa phương
– Dự án bán mới: 2% – 7% từ chủ đầu tư hoặc thoả thuận
Ngoài ra, nếu thực hiện tốt công việc giao dịch như hoàn thành trước dự kiến nhà môi giới sẽ được thưởng thêm.
Ai trả phí môi giới?
Phí môi giới sẽ do người thuê dịch vụ môi giới chi trả. Mức phí này được hai bên thỏa thuận và đồng ý trước khi giao dịch được thực hiện.
Nếu người bán hay cho thuê bất động sản muốn thuê môi giới để tìm kiếm khách hàng thì chủ nhà hoặc chủ đầu tư sẽ trả khoản phí này. Trong trường hợp người tìm mua hay tìm thuê bất động sản qua dịch vụ môi giới thì người mua sẽ là người trả phí môi giới.
Quy định về môi giới bất động sản
Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập.
– Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Hoạt động môi giới bất động sản
– Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
– Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
– Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
– Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều kiện để cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp cho cá nhân nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện:
– Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật dân sự
– Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên
– Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản
Điều 10 Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, hồ sơ đăng ký dự thi sát hạch gồm:
– 01 Đơn đăng ký dự thi có dán ảnh mầu cỡ 4×6 chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi (theo mẫu tại Phụ lục 1 của Thông tư này)
– 01 Bản sao có chứng thực Giấy chứng minh nhân dân đối với người Việt Nam hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài (hoặc bản sao có bản chính để đối chiếu)
– 01 Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản (nếu có)
– Bản sao có chứng thực bằng tốt nghiệp từ Trung học phổ thông (hoặc tương đương) trở lên
– 02 ảnh mầu cỡ 4×6 chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi, 02 phong bì có dán tem ghi rõ họ tên, số điện thoại, địa chỉ người nhận
– Bản sao và bản dịch có chứng thực chứng chỉ do nước ngoài cấp (đối với người nước ngoài và người Việt Nam có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do nước ngoài cấp đang còn giá trị).
Quy định xử phạt
Ngày 28/01/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực xây dựng, trong đó có một số quy định mới xử phạt mạnh tay đối với một số hành vi vi phạm môi giới bất động sản.
Tại điểm a khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt tiền từ 40-60 triệu đồng đối với các cá nhân có các hành vi sau:
– Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;
– Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ;
– Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản.
Tại điểm d khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản sẽ bị phạt tiền từ 40-60 triệu đồng đối với tổ chức và 20-30 triệu đồng đối với cá nhân (đây là điểm mới được bổ sung tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Tại điểm đ khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 120-160 triệu đồng đối với tổ chức và 60-80 triệu đồng đối với cá nhân khi thu các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không quy định.
Nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ, trung thực về hồ sơ, thông tin sẽ bị phạt tiền từ 200-250 triệu đồng đối với tổ chức và từ 100-125 triệu đồng đối với cá nhân được quy định tại khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
